كان شراء منزل أو قطعة أرض في المغرب يُختصر، في الغالب، في الاتفاق على ثمن والتوقيع لدى الموثق. ومنذ سنة 2026، غيّر أمران مهمان هذا المسار: أصبحت الوثيقة الجبائية (quitus fiscal) مرحلة إلزامية قبل أي تسجيل في المحفظة العقارية، وأصبح رسم إضافي بنسبة 2% يُطبَّق كلما تعذّر إثبات الثمن عبر مسار بنكي قابل للتتبع.
يشرح هذا الدليل ما تغيّر، وما هي الضرائب والرسوم المعتادة لعملية الشراء، وما الذي يجب على المشترين والبائعين والموثقين القيام به الآن. وإذا كنت تنوي كذلك تأجير العقار، فراجع دليلنا الخاص بـ الاقتطاع من المصدر الجديد بنسبة 5% على أجرة المحلات.
التغيير الأبرز: الوثيقة الجبائية (quitus fiscal)
أهم تغيير إجرائي في 2026 هو تعميم الوثيقة الجبائية (quitus fiscal). بعبارة بسيطة، يجب على إدارة الضرائب (DGI) أن تسلِّم شهادة تُثبت أن الوضعية الجبائية للبائع سليمة قبل أن يمكن تسجيل نقل الملكية في المحفظة العقارية (Conservation Foncière).
- ما هي: شهادة عدم اعتراض / وثيقة جبائية تُثبت عدم وجود دين ضريبي يمنع التنازل.
- لماذا تهمّ: لا يمكن إتمام أي عملية بيع عقاري دون الحصول عليها مسبقًا. الموثق مسؤول عن استخراجها، ولن تسجّل المحفظة العقارية عملية النقل بدونها.
- من يهمّه: كل بائع، مقيم أو غير مقيم، بمن فيهم المغاربة القاطنون بالخارج (MRE) والملاك الأجانب. الهدف هو القضاء على الأرباح العقارية غير المصرَّح بها (profit foncier) والمعاملات النقدية التي كانت تفلت من الضريبة.
عمليًا، هذا يعني أن البائعين لم يعودوا قادرين على ترك دين ضريبي معلق وراءهم عند البيع. إذا كان ضريبة الأرباح العقارية (TPI) مستحقة، أو إذا كانت التصريحات السابقة ناقصة، فإن مسار الوثيقة الجبائية يُلزم بتصفيتها في إطار العملية.
الرسم الإضافي بنسبة 2% لمكافحة النقد
التغيير الثاني يستهدف صفقات النقد. وبموجب قانون المالية 50-25 والمفصَّل في المذكرة الدورية 737، يُطبَّق رسم إضافي بنسبة 2% على رسوم التسجيل العقاري عندما يتعذّر إثبات ثمن الشراء عبر قنوات بنكية قابلة للتتبع.
- متى يُطبَّق: عندما يتعذّر تتبُّع دفع ثمن العقار عبر المنظومة البنكية (مثل الدفعات النقدية الكبيرة أو التحويلات غير الرسمية).
- العتبة: يهمّ التنازلات التي تتجاوز قيمتها 300,000 درهم.
- الأثر: صفقة كانت ستخضع عادةً لرسم التسجيل المعتاد 4% تصبح خاضعة لـ 6% (4% + 2% إضافي)، لأن السلطات لم تستطع التأكد من مصدر الأموال.
النية واضحة لا لبس فيها: فرض كل عملية عقارية جادة على المرور عبر الاقتصاد الرسمي والمصرفي. بالنسبة لمشترٍ ملتزم يدفع عبر تحويل بنكي أو صك بنكي ويحتفظ بالإثبات، لا شيء يتغير. أما من يحاول صفقة نقدية جزئيًا، فقد ارتفعت التكلفة بشدة – وأصبح الموثق ملزمًا الآن بالتحقق من مسار الدفع.
القاعدة الذهبية في 2026: ادفع عبر تحويل بنكي قابل للتتبع واحتفظ بالإثبات. العملية الموثَّقة تبقى على 4%؛ غير الموثَّقة تقفز إلى 6%.
الضرائب والرسوم المعتادة للشراء (دون تغيير)
إلى جانب التدبيرين الجديدين، تبقى البنية الكلاسيكية لتكاليف شراء عقار مُحفّظ سارية المفعول. ينبغي للمشترين تخصيص حد أدنى إلزامي يقارب 6% فوق الثمن، يشمل رسوم التسجيل ورسوم المحفظة العقارية وأتعاب الموثق.
| بند التكلفة | النسبة | يُطبَّق على |
|---|---|---|
| رسم التسجيل | 4% من الثمن | العقار المبني (سكني، تجاري، مهني) |
| رسم التسجيل – أرض عارية | 5% من الثمن | الأراضي غير المبنية |
| رسم التسجيل – سكن اجتماعي/منخفض القيمة مؤهل | 3% من الثمن | أول بيع يستوفي شروط البرنامج |
| رسم المحفظة العقارية | 1% من الثمن | التأشير على الرسم العقاري |
| أتعاب الموثق | 0.5% من الثمن (+ 20% ض.ق.م) | تحرير العقد؛ يُطبَّق حد أدنى |
| رسم الطابع / رسوم إدارية | مبالغ رمزية ثابتة | المساطر، الشهادات |
| الرسم الإضافي لمكافحة النقد 2% | 2% من الثمن | فقط إذا كان الدفع غير قابل للتتبع والثمن > 300,000 درهم |
وبذلك، لشراء موثَّق ومعتاد لشقة مبنية بثمن 1,500,000 درهم، تبلغ التكاليف الإلزامية (الدولة والموثق) ما يقارب:
- رسم التسجيل (4%): 60,000 درهم
- المحفظة العقارية (1%): 15,000 درهم
- أتعاب الموثق (0.5%): 7,500 درهم + ض.ق.م
- ≈ 85,000 درهم – أي نحو 5.5-6% فوق الثمن.
وإذا استعان المشتري أيضًا بوكيل عقاري (عادة 2.5-3%) وطلب تدقيقات قانونية إضافية، فقد تصل التكلفة الإجمالية للعملية إلى 8-11% من الثمن.
نسبة مخفّضة لأسهم الشركات ذات الطابع العقاري
في المقابل، هناك تدبير في 2026 يُخفّض ضريبة. فعند اقتناء أسهم أو حصص في شركة أصولها ذات طابع عقاري مهيمن، خُفِّض رسم التسجيل من 6% إلى 5%.
- من يستفيد: المستثمرون الذين يقتنون شركات ذات طابع عقاري عبر نقل الأسهم بدل نقل الأصول مباشرة.
- الشرط: يجب الحصول على شهادة عدم اعتراض من الإدارة الجبائية تثبت الوضعية الجبائية للشركة.
- لماذا يهمّ: نقل الأسهم وسيلة شائعة لنقل محافظ عقارية ضخمة، وجعل تخفيض النسبة هذا المسار أرخص قليلًا وأكثر جاذبية في 2026.
ما الذي يجب على المشترين والبائعين والموثقين فعله الآن
يتبع الشراء السليم في 2026 مسارًا أوضح وأكثر رسمية:
- التأكد من الرسم. يتحقق الموثق من الرسم العقاري لدى المحفظة العقارية ويؤكد عدم وجود امتيازات أو نزاعات.
- الاتفاق على الثمن – وطريقة الدفع. اتفقا على الثمن، ثم خطِّط للدفع عبر تحويل بنكي قابل للتتبع لتجنب الرسم الإضافي 2%.
- الوثيقة الجبائية. يطلب الموثق من الـ DGI شهادة عدم اعتراض؛ وتُسوَّى هنا وضعية الأرباح العقارية والتصريحات السابقة للبائع.
- التوقيع. يُوقَّع العقد لدى الموثق؛ وتُؤدّى رسوم التسجيل ورسوم المحفظة وأتعاب الموثق والرسم الإضافي 2% عند الاقتضاء.
- التسجيل. يُسجَّل التنازل في المحفظة العقارية ويُسلَّم الرسم الجديد باسم المشتري.
| الطرف | الالتزام الأساسي 2026 |
|---|---|
| المشتري | الدفع بتحويل قابل للتتبع؛ الاحتفاظ بالإثبات؛ ميزانية ≈ 6% تكاليف إلزامية |
| البائع | وضعية جبائية سليمة؛ تسوية الأرباح (TPI) عبر الوثيقة الجبائية |
| الموثق | استخراج الوثيقة الجبائية؛ التحقق من مسار الدفع؛ تطبيق 2% إذا كان غير قابل للتتبع |
كيف يندرج هذا ضمن إصلاح 2026
تندرج هذه التدابير العقارية ضمن الاستراتيجية العامة لباقي الحزمة الجبائية لسنة 2026: توسيع الأوعية الضريبية، وتقنين الاقتصاد، وإغلاق ثغرات النقد. وهي تصاحب نظام الاقتطاع من المصدر (RAS) الموسَّع، وإصلاح الضريبة على القيمة المضافة بمعدلين، والاقتطاع الجديد 5% على أجرة المحلات.
بالنسبة للملاك، الرسالة متّسقة: وثِّق كل شيء، وادفع عبر البنوك، وصرِّح. يكافئ إطار 2026 الشفافية ويجعل المعاملات النقدية غير الرسمية أكثر كلفة بشكل ملحوظ.
أسئلة شائعة
هل يُؤدَّى الرسم الإضافي 2% عند كل عملية شراء عقاري في 2026؟
لا. يُطبَّق فقط عندما يتعذّر تتبُّع ثمن الشراء عبر المنظومة البنكية وتتجاوز قيمة العقار 300,000 درهم. الشراء المعتاد المدفوع بتحويل بنكي أو صك بنكي مع الإثبات يبقى على رسم التسجيل المعتاد 4%.
ما هي الوثيقة الجبائية ومن يحصل عليها؟
الوثيقة الجبائية (quitus fiscal) شهادة تُثبت عدم وجود دين ضريبي يمنع البيع لدى البائع. تسلِّمها الإدارة الجبائية (DGI)، والموثق المكلف بالبيع مسؤول عن استخراجها. لا تسجَّل أي عملية بدونها.
كم أخصّص فوق ثمن الشراء؟
للشراء المعتاد الموثَّق لعقار مبني، خطِّط لحد أدنى إلزامي يقارب 6% فوق الثمن: 4% رسم تسجيل، وحوالي 1% رسوم محفظة عقارية، وحوالي 0.5-1% أتعاب موثق. مع وكيل عقاري وتدقيقات قانونية، قد يصل الإجمالي إلى 8-11%.
هل يدفع الأجانب والمغاربة بالخارج نفس النسب؟
نعم. رسم التسجيل 4% والنسب المعتادة الأخرى تطبَّق بالتساوي بصرف النظر عن الجنسية. البائعون غير المقيمون يخضعون لنفس إلزامية الوثيقة الجبائية ونفس قواعد الأرباح العقارية؛ عليهم فقط إنجاز وثائق إضافية تتعلق بالبنك وتحويل الأموال.
هل انخفضت أي ضريبة عقارية في 2026؟
نعم. خُفِّض رسم التسجيل على نقل أسهم الشركات ذات الطابع العقاري من 6% إلى 5%، بشرط الحصول على شهادة عدم اعتراض. وهذا يجعل نقل المحافظ العقارية عبر الأسهم أرخص قليلًا.
إخلاء المسؤولية
يلخّص هذا المقال تغييرات الضرائب على شراء العقار لسنة 2026 في المغرب لأغراض إعلامية عامة فقط. تتغير النسب والإجراءات، وتختلف الحالات الفردية. أكِّد دائمًا الرسوم الدقيقة ومسار الوثيقة الجبائية لدى موثق مغربي مرخَّص أو مستشار جبائي قبل توقيع أي عقد.
متخصص في ضرائب المقاولات والضريبة على القيمة المضافة والامتثال المهني بالمغرب. يكتب أدلة عملية تساعد المقاولين والشركات على فهم النظام الجبائي المغربي بثقة.
