Acheter une maison ou un terrain au Maroc relevait autrefois surtout d'une transaction : se mettre d'accord sur un prix et signer chez le notaire. Depuis 2026, deux changements importants ont resserré ce processus : le quitus fiscal est désormais une étape obligatoire avant toute inscription au registre foncier, et une surtaxe de 2 % s'applique dès lors que le prix ne peut être justifié par une trace bancaire.
Ce guide explique ce qui a changé, quels sont les impôts et frais d'achat standards, et ce que doivent désormais faire acheteurs, vendeurs et notaires. Si vous comptez également louer le bien, consultez notre guide dédié à la nouvelle retenue à la source de 5 % sur les loyers.
Le grand changement : le quitus fiscal (certificat de non-imposition)
Le changement procédural le plus important de 2026 est la généralisation du quitus fiscal. En clair, l'Administration des Impôts (DGI) doit délivrer une attestation confirmant que la situation fiscale du vendeur est régulière avant que le transfert de propriété ne puisse être inscrit au registre foncier (Conservation Foncière).
- Ce que c'est : un certificat de non-opposition / quitus fiscal attestant l'absence de passif fiscal bloquant la cession.
- Pourquoi c'est important : aucune vente immobilière ne peut être finalisée sans l'obtenir au préalable. Le notaire est responsable de son obtention, et le registre foncier n'inscrira pas le transfert sans lui.
- Qui est concerné : tout vendeur, résident ou non-résident, y compris les MRE et les propriétaires étrangers. L'objectif est d'éradiquer les plus-values non déclarées (profit foncier) et les transactions en espèces qui échappaient jusque-là à l'impôt.
En pratique, cela signifie que les vendeurs ne peuvent plus laisser un passif fiscal en partant. Si la taxe sur les plus-values (TPI) est due, ou si des déclarations antérieures manquent, le processus du quitus force leur régularisation dans le cadre de la transaction.
La surtaxe de 2 % anti-espèces sur l'enregistrement
Le second changement vise les transactions en espèces. En vertu de la Loi de Finances 50-25 et détaillée dans la Note Circulaire 737, une surtaxe de 2 % au titre des droits d'enregistrement s'applique aux actes de transfert immobilier lorsque le prix ne peut être prouvé par des voies bancaires traçables.
- Quand elle s'applique : lorsque le paiement d'un bien ne peut être correctement tracé via le système bancaire (par exemple, paiements importants en espèces ou transferts informels).
- Seuil : la surtaxe concerne les transferts d'une valeur supérieure à 300 000 MAD.
- Effet : une opération qui aurait normalement supporté le droit d'enregistrement standard de 4 % supporte désormais 6 % (4 % + 2 % supplémentaires), faute de pouvoir justifier les fonds.
L'intention est sans ambiguïté : forcer chaque transaction immobilière sérieuse à passer par l'économie formelle et bancaire. Pour un acheteur en règle qui paie par virement ou chèque de banque et conserve la preuve, rien ne change. Pour quiconque tente une opération partiellement en espèces, le coût vient de grimper fortement – et le notaire est désormais tenu de vérifier la traçabilité du paiement.
La règle d'or en 2026 : payez par virement bancaire traçable et conservez les preuves. Une transaction documentée reste à 4 % ; une transaction non documentée passe à 6 %.
Les impôts et frais d'achat standards (inchangés)
Aux côtés des deux nouvelles mesures, la structure classique des coûts d'achat d'un bien titré au Maroc reste en vigueur. Les acheteurs doivent prévoir un minimum obligatoire d'environ 6 % en plus du prix, comprenant les droits d'enregistrement, les frais de conservation foncière et les honoraires du notaire.
| Poste de coût | Taux | S'applique à |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement | 4 % du prix | Bien bâti (résidentiel, commercial, professionnel) |
| Droit d'enregistrement – terrain nu | 5 % du prix | Terrains non bâtis |
| Droit d'enregistrement – logement social/à faible valeur éligible | 3 % du prix | Première vente répondant aux conditions du programme |
| Frais de conservation foncière | 1 % du prix | Inscription au titre foncier |
| Honoraires du notaire | 0,5 % du prix (+ TVA 20 %) | Rédaction ; un minimum s'applique |
| Droit de timbre / frais administratifs | Petits montants fixes | Formalités, certificats |
| Surtaxe anti-espèces de 2 % | 2 % du prix | Uniquement si le paiement n'est pas traçable et prix > 300 000 MAD |
Ainsi, pour un achat standard documenté d'un appartement bâti à 1 500 000 MAD, les coûts obligatoires (État et notaire) s'élèvent environ à :
- Droit d'enregistrement (4 %) : 60 000 MAD
- Conservation foncière (1 %) : 15 000 MAD
- Honoraires notaire (0,5 %) : 7 500 MAD + TVA
- ≈ 85 000 MAD – soit environ 5,5-6 % en plus du prix.
Si l'acheteur fait également appel à une agence immobilière (généralement 2,5-3 %) et demande des vérifications juridiques supplémentaires, le coût total de la transaction peut atteindre 8-11 % du prix.
Un taux allégé pour les parts de sociétés immobilières
Une mesure de 2026 réduit en réalité un impôt. Lorsque vous acquérez des actions ou des parts dans une société dont l'actif est à prépondérance immobilière, le droit d'enregistrement a été ramené de 6 % à 5 %.
- Qui en bénéficie : les investisseurs qui acquièrent des sociétés foncières par transfert de titres plutôt que par transfert direct d'actifs.
- Condition : un certificat de non-opposition de l'administration fiscale doit être obtenu, confirmant la situation fiscale de la société.
- Pourquoi c'est important : les cessions de titres sont un moyen courant de transférer d'importants portefeuilles immobiliers, et la baisse du taux rend cette voie légèrement moins coûteuse et plus attractive en 2026.
Ce que doivent désormais faire acheteurs, vendeurs et notaires
Un achat conforme en 2026 suit désormais un chemin plus clair et plus formalisé :
- Vérification du titre. Le notaire vérifie le titre foncier au registre foncier et confirme l'absence d'hypothèques ou de litiges.
- Accord sur le prix – et mode de paiement. Convenez du prix, puis prévoyez de payer par virement bancaire traçable pour éviter la surtaxe de 2 %.
- Quitus fiscal. Le notaire demande à la DGI le certificat de non-imposition ; la situation des plus-values et les déclarations antérieures du vendeur sont régularisées ici.
- Signature. L'acte est signé chez le notaire ; le droit d'enregistrement, les frais de conservation, les honoraires et, le cas échéant, la surtaxe de 2 % sont acquittés.
- Inscription. Le transfert est inscrit à la Conservation Foncière et le nouveau titre est délivré au nom de l'acheteur.
| Acteur | Obligation clé 2026 |
|---|---|
| Acheteur | Payer par virement traçable ; conserver les preuves ; budget ≈ 6 % de coûts obligatoires |
| Vendeur | Avoir une situation fiscale régulière ; plus-values (TPI) réglées via le quitus |
| Notaire | Obtenir le quitus fiscal ; vérifier la traçabilité du paiement ; appliquer la surtaxe de 2 % si non traçable |
Comment cela s'inscrit dans la réforme 2026
Ces mesures immobilières s'inscrivent dans la même stratégie d'ensemble que le reste du dispositif fiscal 2026 : élargir l'assiette, formaliser l'économie et fermer les failles des paiements en espèces. Elles accompagnent le système élargi de retenue à la source (RAS), la réforme de la TVA à deux taux et la nouvelle retenue à la source de 5 % sur les loyers.
Pour les propriétaires, le message est cohérent : tout documenter, payer via les banques et déclarer. Le cadre 2026 récompense la transparence et rend les transactions informelles en espèces nettement plus coûteuses.
Questions fréquentes
La surtaxe de 2 % est-elle due sur chaque achat immobilier en 2026 ?
Non. Elle s'applique uniquement lorsque le prix ne peut être tracé via le système bancaire et que la valeur du bien dépasse 300 000 MAD. Un achat normal payé par virement ou chèque de banque, avec preuve, reste au droit d'enregistrement standard de 4 %.
Qu'est-ce que le quitus fiscal et qui l'obtient ?
Le quitus fiscal est un certificat de non-imposition confirmant que le vendeur n'a pas de passif fiscal bloquant la vente. Il est délivré par l'administration fiscale (DGI), et le notaire chargé de la vente est responsable de l'obtenir. Aucune vente ne peut être inscrite sans lui.
Combien dois-je prévoir en plus du prix d'achat ?
Pour un achat standard documenté d'un bien bâti, prévoyez un minimum obligatoire d'environ 6 % en plus du prix : 4 % de droits d'enregistrement, environ 1 % de frais de conservation foncière et environ 0,5-1 % d'honoraires de notaire. Avec une agence et des vérifications juridiques, le total peut atteindre 8-11 %.
Les étrangers et les MRE paient-ils les mêmes taux ?
Oui. Le droit d'enregistrement de 4 % et les autres taux standards s'appliquent indépendamment de la nationalité. Les vendeurs non-résidents sont soumis à la même obligation de quitus fiscal et aux mêmes règles de plus-values ; ils ont simplement des formalités bancaires et de rapatriement de fonds supplémentaires à gérer.
Un taux immobilier a-t-il baissé en 2026 ?
Oui. Le droit d'enregistrement sur les transferts de titres de sociétés à prépondérance immobilière a été réduit de 6 % à 5 %, sous réserve de l'obtention d'un certificat de non-opposition. Cela rend les cessions de portefeuilles immobiliers par titres légèrement moins coûteuses.
Avertissement
Cet article résume les changements fiscaux d'achat immobilier de 2026 au Maroc, à titre informatif uniquement. Les taux et procédures évoluent, et chaque situation est particulière. Confirmez toujours les droits exacts et le processus du quitus fiscal auprès d'un notaire marocain agréé ou d'un conseiller fiscal avant de signer tout acte.
Marouan est spécialisé dans la fiscalité des entreprises, la TVA et la conformité réglementaire au Maroc. Il rédige des guides pratiques pour aider les entrepreneurs et les entreprises à naviguer le système fiscal marocain.
